Vânzarea unui imobil cumpărat cu credit înainte de căsătorie

Ai cumpărat apartamentul cu credit înainte de căsătorie și ai continuat să plătești rate după? Apartamentul este bun propriu, dar ratele achitate în timpul comunității legale generează un drept de creanță care trebuie clarificat la vânzare prin declarația soțului neproprietar.

Plata ulterioară a ratelor nu schimbă dreptul de proprietate și nu îl transformă pe celălalt soț în coproprietar. Dacă însă ratele au fost achitate și în timpul căsătoriei, în regimul comunității legale de bunuri, apare un al doilea element: dreptul de creanță al soțului neproprietar pentru contribuția din patrimoniul comun la plata creditului.

Declarația soțului neproprietar este necesară atunci când ratele creditului pentru bunul propriu au fost achitate și în timpul căsătoriei. Declaratie se da fie în ziua in care se instrainează imobilului, in cuprinsul actului de vanzare sau printr-un act separat, fie printr-o declaratie notariala autentica data anterior de catre sotul neproprietar.

apartamentul = bun propriu

ratele achitate în timpul comunității = drept de creanță

De ce este necesară declarația soțului neproprietar?

Pentru că dreptul de creanță trebuie clarificat înainte de încasarea și distribuirea prețului vânzării.Soțul neproprietar nu participă la semnarea actului pentru că ar fi coproprietar și nici pentru că ar vinde o cotă din apartament, ci  intervine în calitate de titular al dreptului de creanță rezultat din ratele achitate în timpul comunității legale.

Contează dacă ratele au fost plătite din contul proprietarului?

Veniturile din muncă scadente în timpul comunității legale de bunuri sunt bunuri comune potrivit Codului civil.Prin urmare, faptul că salariul este încasat într-un cont individual și rata este plătită din acel cont nu schimbă, prin el însuși, regimul juridic al venitului.

Un exemplu frecvent în practica notarială

O persoană cumpără un apartament cu credit cu câteva luni înainte de căsătorie.

Apartamentul este bunul său propriu.

Creditul este contractat pentru 20 sau 25 de ani, iar după căsătorie ratele continuă să fie plătite.

După câțiva ani, proprietarul dorește să vândă apartamentul.

Din perspectiva dreptului de proprietate, situația este clară: vânzătorul este persoana care a cumpărat apartamentul înainte de căsătorie.

Separat însă, ratele achitate în timpul comunității legale au generat un drept de creanță care trebuie clarificat prin declarația soțului neproprietar înainte de finalizarea vânzării.

Este exact motivul pentru care simpla verificare a cărții funciare nu este suficientă pentru pregătirea completă a unui  dosar de vânzare.

Poate proprietarul să vândă fără ca soțul să devină vânzător?

Soțul neproprietar nu devine parte vânzătoare și nu transmite un drept de proprietate asupra apartamentului.Proprietarul rămâne cel care a dobândit bunul înainte de căsătorie.

Declarația soțului neproprietar are un alt rol: clarifică dreptul său de creanță rezultat din ratele achitate în timpul comunității legale.

De aceea trebuie diferențiate:

• semnarea contractului în calitate de proprietar-vânzător;
• declarația dată în calitate de titular al dreptului de creanță.

Sunt două poziții juridice diferite.

Ce acte trebuie să trimiți notarului?

Pentru verificarea inițială sunt utile:

• actul prin care apartamentul a fost dobândit;
• actele de identitate;
• certificatul de căsătorie;
• contractul de ipotecă;
• documentele privind stingerea creditului, dacă acesta a fost achitat;
• convenția matrimonială, dacă există;